“安居乐业，长养子孙，天下晏然，皆归心于我矣。”一千多年前的《后汉书》中，描绘了古人对美好生活的向往，安居乐业的思想一直以来都根植于中国人心中。住房是居民最基本的需求之一，在家庭开支中占比最高，也是关系国计民生的重大经济问题和社会问题。

习近平总书记在党的十九大报告中强调：“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”勾勒出了中国房地产市场未来的发展蓝图。在新时代的起点上，本文回顾建国以来我国住房制度改革的发展历程，给未来的发展趋势带来借鉴意义。

第一阶段：1949年-1977年，福利分房阶段

1949年，新中国成立后实施“统一管理，统一分配，以租养房”的公有住房实物分配制度。城镇居民的住房主要由单位解决，住房建设资金主要来自政府拨款。住房建好后，单位以低租金分配给职工居住，住房成为一种福利。

当时我国的住房分配制度来源于马克思、恩格斯的共产主义社会改造学说，他们反对工人阶级拥有自己的个人资产，在《论住宅问题》中写道：“工人必须负起沉重的抵押债务，才能得到这种住所，于是他们就真正变成了资金主人的奴隶；他们被束缚在只好同意接受向他们提出的任何条件”。由于中国奉行社会主义制度，因此住房制度也受到这些观念影响。

虽然住房分配制度满足了广大居民的住房需求，但住房的投融资机制被严重扭曲，住房建设投资规模逐年下滑，导致1970年代末全国主要城市都面临住房严重短缺问题，人均居住面积从1950年的4.5平方米下降到1978年的3.6平方米(建筑面积6.7平方米)，缺房户占当时城镇总户数的47.5%。

第二阶段：1978年-1997年，从福利分房向市场化转型阶段

福利分房制度导致的住房供给长期不足，促使政府下定决心改革。1978年邓小平提出了关于房改的问题，由此开启了我国住房制度的改革，但市场化改革之路艰难险阻，用了长达20年时间才逐步完成改革。

1979年，原国家城市建设总局、国务院侨办制定了关于用侨汇购买和建设住宅的办法，鼓励华侨购买和建设住宅，住房商品化开始萌芽。

1979年，政府探索把住宅出售给职工，选择五个城市进行试点，即政府统一建设，以土建成本价向居民出售。

1980年，邓小平再次发表关于住房问题的讲话，中共中央、国务院正式提出实行住房商品化政策，允许私人建房、买房，市场化改革正式启动。

1982年，鉴于居民工资水平低，政府决定试行公有住房的补贴出售，政府、单位、个人各负担房价的1/3。住房制度改革取得重大突破，掀起第一轮房改热潮。

　　1988年，国务院印发《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，住房制度改革进入了整体方案设计和全面试点阶段。

1993年，国务院房改领导小组召开会议，提出“以出售公房为重点，售、租、建并举”的方案。

　　1994年，国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，确定房改的根本目的：“建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。”《决定》标志着住房制度改革已进入深化和全面实施阶段。

第三阶段：1998年-2004年，住房全面市场化阶段

1998年7月3日，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，在通知中，明确了深化城镇住房制度改革的目标是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。至此，经过二十年改革后，住房实物分配制度从政策上彻底退出历史舞台，新的住房制度开始实施，住房供应机制与体系出现了根本性的变化。

住房制度改革的时点，恰逢1997年亚洲金融危机，为了度过危机，扩大国内需求，中央政府已经意识到房地产行业是中国经济潜在的巨大增长点，金融危机的到来，倒逼政府下定决心全面实施新的住房制度。

1998年新的住房制度实施后，我国房地产行业高速发展，此后的18年时间，房屋年竣工面积从不足2亿平米跃升至10亿平米，城市人均住宅面积从18平米翻倍至36平米，房地产年开发投资额也从4000亿跃升至10万亿，不仅大幅改善了广大居民的住房需求，也成为中国经济发展的核心驱动力，始于1978年成于1998年的中国住房制度改革，居功至伟。

住房制度改革开启了地产行业的黄金时代，涌现出以万科为代表的优秀房地产企业，其营业收入规模从1998年的22亿增长至2016年的2400亿元，净利润从2.4亿增长至280亿元，二十年时间增长超过百倍。万科，成为了住房制度改革的最大受益者之一，也成为了深圳的名片。

（数据来源：wind）

第四阶段：2005年-2017年，市场化叠加调控阶段

1998年住房制度改革后，我国房地产业快速发展，但房价过快上涨也引发了一系列社会问题，尤其在2004和2005年，全国住宅均价年涨幅高达15%。以2005年3月的“国八条”为起点，后续的12年里，政府使用一系列手段进行调控。

2005-2007年，房价上涨压力较大，政府先后出台调整土地供应、调节市场、信贷政策（二套房首付比例提高至40%、利率不低于基准利率1.1倍，加息、上调存款准备金率）和开征交易税费（出售不足2年的住房全额征收营业税、营业税免征期限2年提高到5年）等措施。然而，一系列政策并未压制房价的上涨，2007年房价涨幅甚至高达16.9%，直到2008年金融危机才开始冷却。

2008-2009年，国际金融危机爆发，为稳定经济增长、避免房地产市场下滑，政策开始转向刺激住房消费（鼓励购房），推出信贷支持（“适度宽松的货币政策”，住房贷款利率七折优惠，降低贷款首付至最低两成）、增加保障房供应（4万亿刺激计划）和税收减免政策（首次购买90平米以下的普通住房，契税税率下调至1%，免征印花税、土地增值税，个人出售2年以上的普通住宅免征营业税）。本次调控效果显著，2009年房价大涨24.7%。

2010-2013年，中国经济复苏，积极的财政政策和宽松的货币政策导致房价暴涨，房地产调控政策从刺激转向遏制，综合运用土地、金融、税收等手段。与过去调控手段不同的是，首次在上海、重庆开展房地产税试点，首次在部分城市采取限购措施。本次调控效果明显，房价年涨幅控制在10%以内。

2014-2016年9月，中国经济面临下行压力，房地产库存较大，政府在“稳增长”和“去库存”的诉求下，接连出台刺激政策，手法与过去类似：放松限购限贷、加强信贷支持、税收减免。2015年3月开始，以深圳为代表的一线城市量价齐升，随后陆续扩散至二线和三、四线城市。2015、2016年全国住宅市场销售额加速上涨，政府调控效果明显。

2016年10月至今，中央政治局会议提出“抑制资产价格泡沫”，随后国庆期间各城市密集发布限购、限售、限贷等调控政策，房地产市场迅速降温。

（数据来源：wind）

房地产行业是关乎国计民生的支柱产业，一方面要满足居民的住房需求，另一方面也要推动经济的增长，但往往二者难以兼得，因此政府会在不同阶段采取不同的政策，以适应当时的经济和社会发展情况。

回顾近20年我国房地产市场变迁的历史，可以发现地产销售额和房价的波动周期为3年左右，周期低点分别是2002、2006、2008、2011、2014、2017-2018年。周期性波动的原因与政府调控密切相关，在房价上行阶段调控措施主要是限购、限售、限贷、限价等，下行阶段则是松限购、松信贷政策和财税政策，如果延续此类调控手段，未来可能仍将呈现周期性大幅波动的规律。

2016年12月中央经济工作会议重点强调“促进房地产市场平稳健康发展”，首次提出“长效机制”：要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。2017年党的十九大报告中提出，坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

房地产行业牵涉面广，涉及利益巨大，改革不会一蹴而就，当前的市场化制度也是用了20年时间才成熟完善，但我们有足够的理由相信，在新时代的起点，政府有足够的决心和能力，让房地产市场平稳发展，实现老百姓安居乐业的中国梦。

免责声明