今年两会期间，李克强总理在《政府工作报告》提出“健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法”，全国人大表示“有关方面正在抓紧起草和完善房地产税法律草案”，房地产税立法预计将在2020年前完成。房地产税，成为近期市场讨论的焦点。

      房地产税的定义，是指一切与房地产经济有直接关系的税，包括房地产业增值税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税等等。而近期热议的实际上是房产税，即以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。因此，房产税属于房地产税的一种。

      房产税是在保有阶段、针对存量房征收的税种，而我国现行的房地产税集中在建设交易环节、针对增量房征收。根据财政部的统计，2017年我国一般公共预算收入为17.3万亿元，其中税收收入为14.4万亿元，在税收中占比前三的分别为：增值税5.64万亿元，企业所得税3.21万亿元，土地和房地产相关税收1.64万亿（契税4910亿元，土地增值税4911亿元，房产税2604亿元，城镇土地使用税2360亿元，耕地占用税1652亿元）。2017年我国政府性基金预算收入为6.15亿元，其中国有土地使用权出让收入（即土地出让金）为5.2万亿元。

     为何政府要大力推动房产税的立法工作？房产税主要有3个作用，一是保障政府财政收入，二是调节财富分配机制，三是抑制房地产市场投机需求。

      房地产税属于地方税，由地方税务部门征收，主要用于基层建设，满足教育、交通、治安、基础设施等支出。在发达国家，房产税较高的地区公立学校教育水平往往都比较高。就中国地产行业而言，高速发展的黄金时代已经过去，市场规模难以增加。目前一线城市已进入存量房时代，二手房成交量早已超过一手房，而核心二线城市也有这种趋势，以杭州为例，其在2017年二手房成交量首次超过一手房。去年全国土地出让金高达5.2万亿，占地方政府财政收入较高，未来随着城镇化进程趋于结束，土地出让金将会下滑，届时需要保有环节的房产税替代开发建设环节的土地出让金和相关税收。除了保障财政收入，房产税也能增加多套房人群的持有成本，调解收入财富分配、促进社会公平、抑制部分投机需求。

      现在国内需要缴纳房产税的城市是上海和重庆，但由于两地的房产税试点办法均设置很高的免税面积，且税率较低，征收的金额并不多。以重庆为例，其征收对象为：1、个人拥有的独栋商品住宅；2、个人新购的高档住房（建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2 倍及以上的住房）；3、在重庆市同时无户籍、无企业、无工作（三无人员）的个人新购的首套及以上的普通住房。独栋商品住宅和高档住房单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍至4倍的税率为1%；4 倍及以上的税率为1.2%。实际上重庆市房产税覆盖的范围非常有限。

     从国外的发展经验看，大多数发达国家都实施了房产税制度。以美国为例，早在19世纪，美国就已有部分州开始征收房产税，目前每个州都有征收房产税的法规，税率在1%-3%之间。韩国在2005年出台房产税，税率在0.75%-2%之间，取决于房产的价值。从房产税占地方财政收入比例来看，美国约为15%，韩国约为20%左右，日本约为40%，而中国地方政府主要依赖土地出让金，2016年占比高达43%（地方财政收入为8.7万亿，土地出让金为3.75万亿）。发达国家房产税制度经过长时间的实践和发展，已经比较成熟，整体特点是宽税基（即征收范围广）、低税率、累进税率（持有房产越多，税率越高）。关于房产税对房价的影响，有学者研究过英、美、日、韩、台湾、香港等地区的房地产市场历史，发现单一房产税对当地房价并没有决定性的影响，长期趋势仍然是由供求关系、市场利率、人口等众多因素决定。

2016年，我国总人口13.8亿，城镇化率约为58%，城镇人均住宅建筑面积为36.6平米，全国城镇住宅存量建筑面积约为293亿平米，2017年全国商品住宅销售额13.4万亿元，销售面积16.9亿平米，折合均价约7900元/平米，估算全国城镇住宅市值为231万亿元。如果按照2%的税率全部征收房产税，每年房产税总额约4.6万亿。与之相对比的是，2017年我国土地和房地产相关税收1.64万亿，土地出让金5.2万亿元。考虑一定比率免征，实际征税收入会大打折扣（目前上海试点人均60平米以内免征），不足以完全替代土地收入，且我国有很多无法确权的小产权房。未来很长一段时间，房产税难以完全替代土地财政。长远来看，考虑10-20年后，我国完成城镇化进程，城镇化率达到70%，假设人均住宅面积40平米，均价10000元/平米，对应全国城镇住宅市值约为400万亿元，如果存量房产全部纳入征税范围，按平均1.5%税率征收，才能替代目前的土地出让金。

发达国家已经完成城镇化进程，普遍征收房产税作为地方财政收入的重要来源，我国征收房产税是大势所趋，是历史进程中的必然。但从客观现实来讲，我国国情复杂，征收房产税有大量问题需要解决，问题主要集中在税基（征收范围）、税率、房产价值评估三方面。预计政府会循序渐进，不断推动房产税的落地和完善，等到我国城镇化进程接近尾声的时候，房产税制度也将成熟完善。

免责声明