从1998年住房制度全面市场化改革至今，中国房地产市场已经经过20年的快速发展。截至2017年，中国城镇化率达到58.5%，根据国际经验，未来城镇化进程将趋缓，城镇化率逐渐提升至70%以上。去年城镇居民人均住房建筑面积36.6平方米，已经高于日韩，与发达国家水平相当，在城镇存量的300亿平米商品房中，尽管只有160亿属于1988年之后建设的，但基本上实现了住有所居。房地产开发的黄金时代已经过去，未来将进入每年销售面积稳定甚至下滑的“后地产时代”，行业将从增量向存量市场转变，资本市场中房地产股票的市盈率几乎不会超过10倍，也反映了市场对地产开发行业长期空间的担忧。

（数据来源：wind）

随着中国人均收入的提高，居民消费将更加注重品质和服务体验。在居民的衣食住行中，“住”的品质将越来越重要，而影响居住品质的，除了住房品质，最重要的就是社区物业服务。物业服务行业具备持续、稳定、高频、刚性的消费属性，其提供的维护、养护、管理等一系列服务贯穿房产的生命周期。

过去20年里，物业服务定位于房地产产业链的末端，商品房开发才是地产商的核心业务，其下属的物业公司往往被视为成本中心，并不以盈利为目的，从事最基本的保修、保洁、保绿、保安工作，没有动力提高经营效率、拓展收入来源，因此物业行业给人的感觉是缺乏盈利能力、没有成长性。然而，近年来各大地产商都在推进业务多元化，纷纷剥离旗下物业公司独立发展，在资本市场单独上市。剥离后的物业公司不仅积极拓展存量市场，提高市场份额，更在多元化增值服务方面积极探索，挖掘新的盈利增长点。

 （数据来源：中国指数研究院） 

依靠收取基础物业管理费的模式，主要风险在于成本的刚性上涨。目前中国物业管理行业具有劳动密集型的属性，人力成本占总成本50%以上，人力成本必然会逐年上升，行业内的龙头企业通过设备智能化、管理优化、缩减人工等方式控制成本，实现业务精细化、标准化后的规模效应，同时物业费每年整体有稳定的增长。在行业整合、龙头管理面积快速增长的背景下，人力成本上升暂时不会是行业的主要风险。

基于社区经济的增值服务，是物业行业的潜在增长点，有较大的可拓展空间。物业管理公司和小区内居民日常接触频繁，处于小区的线下流量入口，且用户粘性极强（只要基础物业服务品质好，拓展增值服务会很顺利）。增值服务主要分为业主增值服务（房屋经纪、社区金融、社区零售、家政、幼儿早教、养老服务等）和非业主增值服务（针对开发商的顾问咨询服务、案场服务、工程服务等）。增值服务的盈利能力高于基础服务，人员大部分是物业人员，人力成本不需要增加很多。十年后，城镇化进程接近尾声，大部分居民居住在小区里，各大物业公司占据线下流量入口，最贴近业主的衣食住行，家政、餐饮、养老、教育、文化娱乐等高附加值的社区服务收入取代基础物业服务的主导地位，将带来物业公司盈利模式的质变。 

从投资角度看，物业行业与房地产行业虽同处一个大行业里，但有本质区别：1、无周期性，房地产行业受经济周期影响，板块估值更是波动巨大，尽管过去20年房价呈现螺旋上涨的特征，但市场对未来存在悲观预期，而物业行业非常稳定；2、杠杆低，目前上市的物业公司基本处于净现金状态，房地产行业杠杆高，受融资收紧的影响较大；3、无政策风险，房地产企业受到各类限购限售限价限贷政策的影响，而物业行业不存在此类风险；4、轻资产，扩张容易，除并购以外的扩张并不需要资本开支；5、成长性强，有想象空间，丰富的增值服务内容不断挖掘，新的盈利增长点不断涌现。

物业管理行业各方面的优势，使其既有很强的防御属性，也有不错的成长属性。2015-2017年中国房地产市场的强劲增长，以及行业集中度的快速提升，保障了物业公司未来数年新增管理面积的快速增长，与此同时，高盈利能力的增值服务收入占比提升会带来利润率的持续改善。物业管理行业，将是后地产时代中极具投资价值的细分行业。

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