党的十九大报告指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。未来住房制度的改革，将以“居住”为长期导向，租赁是其中重要的一部分。

    然而，在当前市场环境下，发展住房租赁市场面临着三大问题：1、土地供给机制不完善。目前房地产开发商用以租赁的住房，其土地性质仍是以住宅、商业性质为主，是通过竞争激烈的招拍挂程序取得，成本较高，市场缺乏租赁用地的供应。高地价直接导致了房产价值高，租金回报率过低。目前一线和核心二线城市的租金回报率在1％到3％之间。2、租购不同权。重点城市住宅产权上依附了教育、户籍、社会保障等附加资源，租房无法实现同等的权益，最为典型的就是学位，重点城市的学位房价格节节攀升。3、租赁市场回收期太长。房地产商开发物业后销售，可以一次性回收前期开发的资金，但如果将物业转为自持出租，资金需要几十年才能收回，给房地产商带来巨大的现金流压力。

     为了解决上述第3个问题，REITs应运而生。4月25日，中国证监会和住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》称，重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITs，Real Estate Investment Trusts）。同时，鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。

    REITs，是指通过发行基金单位，集合公众投资者的资金，由专业投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资收益按比例分配给基金持有人。房企开发完住宅后，出售给REITs基金，实现资金的回收，此后基金通过运营房产获得稳定的租金回报和升值收益。REITs可以把流动性较低的、非证券形态的房地产，直接转化为资本市场上可交易的金融资产。

    此次政府的REITs试点，预计对住房租赁市场会有明显的推动作用。一方面帮助开发商实现资金退出，“拿地-开发-销售”的模式在住房存量时代部分转变为“拿地-自持-运营”。另一方面REITs需要专业的运营管理能力（住宅维护、物业管理等），可以为租房者提高房屋的质量和居住体验。最后，REITs也为居民提供了可供投资的产品，以小规模的资金分享住宅升值的收益。

    从国外的发展经验来看，我国的REITs基金仍处在起步阶段，未来有巨大的发展空间。1960年，世界上第一只REITs在美国诞生，1971年，美国REITs仅有34只，总规模约15亿美元，到目前共有300 个REITs在运作之中，总规模超过1万亿美元（全球1.8万亿美元），40多年复合增速达14%。亚洲最早出现REITs的国家是日本，目前亚洲市场总规模超过2000亿美元，日本、新加坡、香港上市交易的REITs规模分别为908亿、483亿、273亿美元。

    在国外REITs基金蓬勃发展的过程中，也诞生了基金管理的巨头。全球房地产基金龙头黑石集团，目前市值约1400亿人民币，管理资金规模3364亿美元，其中房地产基金939亿美元、私募股权基金943亿美元、对冲基金691亿美元、信用相关投资基金791亿美元。亚洲房地产基金龙头凯德集团，市值760亿人民币，管理房地产基金规模约4000亿人民币。

    尽管目前我国的REITs基金才处于起步阶段，基金性质与国外成熟市场有较大区别，税收减免、市场流通等政策配套仍不完善，但随着住房存量时代的到来，参考国外市场的发展经验和我国的政策导向，REITs基金将大有可为，在这个行业中也会诞生如黑石、凯德的房地产基金管理巨头。

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